Ett takbyte styrelsen kan försvara på stämman.
Vi besiktar taket kostnadsfritt och skriver ett underlag som går att lägga i underhållsplanen och jämföra anbud mot — även anbud från andra. Föreningen handlar som näringsidkare, så det är underlaget och avtalet som skyddar er. Här är allt styrelsen behöver.
Takmätaren
Hur stort är föreningens tak? Skriv adressen.
Vi hittar huset i kartdatan, mäter konturen och räknar ut takytan. Ni ser takfot, nock och yta för olika taktyper — ett första underlag för styrelsen innan besiktning och anbud.
- 1Vi hittar huset och mäter konturen
- 2Du väljer taktyp, lutning och material
- 3Ni ser takyta och mått, utan ROT
ROT-avdraget gäller inte ert tak
Nästan varje takfirmas sida räknar hem jobbet med ROT. Den räkningen är gjord för villaägare, och den gäller inte er. Räknar styrelsen med ett avdrag som aldrig kommer, spricker kalkylen med trettio procent av arbetskostnaden.
ROT: 30 % av arbetskostnaden
Upp till 50 000 kr per person och år. En villa med två ägare kan dra upp till 100 000 kr. Det är den kalkylen branschens sidor visar — och den som styrelser av misstag tar med sig in i sitt eget budgetarbete.
Inget ROT — men hela kostnaden är avdragsgill drift
Föreningen är en juridisk person och kan inte använda ROT. Taket på ett flerbostadshus är dessutom gemensamt, så inte heller medlemmarna kan dra av. Undantag finns för föreningar av småhus eller radhus där medlemmen enligt stadgarna äger sitt eget tak. Kontrollera mot era stadgar och mot Skatteverket — och mot vilken entreprenör som helst som påstår något annat.
Med konsult eller utan — vi passar in i hur ni redan arbetar
De flesta föreningar köper ett takbyte via förvaltaren, en teknisk konsult eller den som gjort underhållsplanen. Andra styrelser gör det själva. Båda vägarna fungerar, men de börjar på olika ställen.
Ni har förvaltare eller konsult
Be er tekniska förvaltare eller konsult att skicka förfrågningsunderlaget till oss. Vi lämnar anbud på exakt samma underlag som de andra, med varje post specificerad så att det går att jämföra rad för rad — inte bara slutsumman.
Styrelsen gör det själv
Börja med en kostnadsfri takbesiktning. Ni får ett skriftligt underlag med foton och åtgärd per del av taket, som ni kan använda för att begära anbud från flera — även andra än oss. Är slutsatsen att taket har år kvar, står det där.
Besiktningen på hösten avgör om taket kommer med i budgeten
Budgeten och avgiften läggs på hösten. Större åtgärder, lån och avgiftshöjningar tas ofta på vårens stämma. Själva bytet görs bäst från vår till höst. Den som vill byta tak nästa sommar behöver underlaget nu.
Vem betalar när rötan hittas?
Den frågan avgörs innan arbetet börjar, av vilken entreprenadform ni valt. Den ska vara besvarad när anbuden kommer in — annars jämför styrelsen priser som inte är jämförbara.
| Frågan styrelsen ställs inför | AB 04 — utförandeentreprenad | ABT 06 — totalentreprenad |
|---|---|---|
| Vem projekterar? | Föreningen, oftast via konsult. Ni äger handlingarna. | Entreprenören. Styrelsen beskriver vilken funktion taket ska ha. |
| Vem bär risken för fel i handlingarna? | Föreningen. Är underlaget bristfälligt är det ert ansvar. | Entreprenören, som svarar för både projektering och utförande. |
| Vad krävs av styrelsen? | Egen byggkompetens, eller en inhyrd projektledare. | Att ni kan formulera kravet på resultatet, inte lösningen. |
| När passar den? | När föreningen har erfarenhet av upphandling och vill styra detaljerna. | Vanligast hos bostadsrättsföreningar, särskilt utan egen byggkompetens. |
| Garantitid på entreprenaden | Normalt fem år. | Normalt fem år. Vi lämnar 30 års materialgaranti och 15 års garanti på arbetet. |
Sammanställningen är en förenkling av vedertagen entreprenadrätt och ersätter inte juridisk rådgivning. Vad som gäller i ert fall avgörs av avtalet och era stadgar. Nya standardavtal — AB 25 och ABPU 25 — är på väg att ersätta AB 04 och ABT 06; fråga er konsult vilket som gäller när ni skriver avtal.
Garantin, jämförd med det avtalen normalt ger
Be om garantin skriftligt i avtalet, och fråga vem som står bakom den — det gäller alla anbud ni tar in.
Sju steg från underhållsplan till godkänd slutbesiktning
Ordningen spelar roll. Flera av stegen går inte att ta igen i efterhand.
-
1
Steg 1
Oberoende takbesiktning — inte en säljares bedömning
Branschens egna rådgivare till styrelser säger samma sak: börja med en dokumenterad besiktning innan ni begär in offerter. Att taket står i underhållsplanen betyder inte att hela taket måste bytas i år. Vi gör besiktningen kostnadsfritt och skriver ner vad vi ser — även när slutsatsen är att ni kan vänta.
-
2
Steg 2
Bestäm entreprenadform innan ni frågar om pris
AB 04 eller ABT 06 avgör vem som bär risken när något oväntat dyker upp. Den frågan ska vara avgjord innan anbuden kommer in, annars jämför ni offerter som inte är jämförbara.
-
3
Steg 3
Samma underlag till alla ni frågar
Två eller tre entreprenörer, samma handling. Får vi olika underlag blir priserna olika av fel anledning, och styrelsen kan inte jämföra annat än slutsumman.
-
4
Steg 4
Boka besiktningsmannen nu — inte sen
Oberoende besiktningsmän är ofta uppbokade långt i förväg. Boka slutbesiktningen redan när projektet beslutas. Protokollet är styrelsens kvitto på att taket håller måttet, och det är det ni lutar er mot om garantin någon gång behöver användas.
-
5
Steg 5
Kontrollera vem som faktiskt kommer upp på taket
Fråga rakt ut om arbetet utförs av egen personal eller av underentreprenörer, och vilka. Hos oss är svaret att samma montörer är på plats från första dagen till avsyningen.
-
6
Steg 6
Ring referenserna — och fråga om det som gick fel
Be om referenser från liknande projekt och ring dem. Den upplysande frågan är inte om de var nöjda, utan vad som gick snett och hur det hanterades. Varje tak bjuder på något oväntat; skillnaden ligger i hanteringen.
-
7
Steg 7
Beslutet: styrelsen eller stämman?
Löpande underhåll är normalt en styrelsefråga, medan lån, avgiftshöjning eller större förändringar ofta ska till stämman. Vad som gäller hos er står i stadgarna och i bostadsrättslagen — ta reda på det innan tidplanen läggs, inte efter.
Åtta poster som skiljer anbud åt — och sällan syns i slutsumman
Använd listan mot alla ni frågar. Använd den mot oss också. Ett anbud som saknar de här posterna är inte billigare, det är ofullständigt.
Det ni behöver ha svar på innan mötet
Får föreningen ROT-avdrag för takbytet?
Nej. En bostadsrättsförening är en juridisk person och kan inte använda ROT-avdraget, och taket på ett flerbostadshus är föreningens gemensamma ansvar — inte den enskilde medlemmens. Undantaget är föreningar som består av småhus eller radhus där medlemmen enligt stadgarna själv ansvarar för sitt tak. Kontrollera alltid mot era egna stadgar och mot Skatteverket.
Vad är skillnaden mellan AB 04 och ABT 06 för oss?
Under AB 04 (utförandeentreprenad) projekterar föreningen och bär risken om handlingarna är bristfälliga. Under ABT 06 (totalentreprenad) tar entreprenören både projektering och utförande, och styrelsen beskriver i stället vilken funktion taket ska ha. För en styrelse utan egen byggkompetens är det ofta den avgörande skillnaden.
Har vi samma konsumentskydd som en villaägare?
Nej. Konsumenttjänstlagen skyddar privatpersoner. En bostadsrättsförening handlar som näringsidkare, och det är avtalet — AB 04 eller ABT 06 — som reglerar vad som gäller. Det är därför avtalsformen betyder mer för er än för en villaägare.
Hur lång garanti lämnar ni?
Vi lämnar 30 års materialgaranti från tillverkaren och 15 års garanti på arbetet. De två hör ihop och vi skriver alltid ut båda. Branschens standardgaranti under AB 04 och ABT 06 brukar anges till fem år på entreprenaden.
Har ni gjort takbyten åt bostadsrättsföreningar tidigare?
Ferotect AB bildades 2026 och verksamheten drevs dessförinnan som enskild firma i nio år, med tak och fasad som huvudsaklig inriktning. Vi redovisar inga BRF-referenser här, eftersom vi inte publicerar uppdrag vi inte har kundens tillstånd att visa. Fråga oss vid besöket — ni ska ringa referenser innan ni väljer entreprenör, och det gäller oss lika mycket som någon annan.
Börja med besiktningen, inte med offerten
Vi går upp på taket, fotograferar och skriver ner vad vi ser. Ni får underlaget oavsett vem ni sedan anlitar — och om slutsatsen är att taket har år kvar säger vi det.
Hellre ringa? 073-345 12 63 · hej@ferotect.se